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La procedura di intimazione di sfratto dall’intimazione sino alla sua esecuzione: come funziona?
“Nessun posto è come casa”, diceva la piccola Dorothy dopo aver affrontato il suo lungo viaggio nel magico mondo di Oz. Ed è proprio così! Per ognuno di noi la casa è il luogo sacro dell’intimità, della famiglia, del cuore. Per qualcuno anche qualcosa in più, fonte di investimento e di profitto. È il caso di chi, fra i più fortunati, è proprietario di più case che mette “a reddito” per produrre profitto. Fin qui tutto bene. Purtroppo, però, non sempre tutto fila liscio. Lo sa bene chi loca il proprio appartamento a terzi.
Le aule dei tribunali diventano sempre più spesso teatri di numerose diatribe fra locatori e conduttori. Non capita di rado, infatti, che, per i più disparati motivi, quanto accordato nel contratto di locazione non venga rispettato e spesso il conduttore, pur continuando ad occupare l’immobile di proprietà del locatore, finisca per rifiutarsi di pagare il canone di locazione.
1. L’intimazione di sfratto per morosità
Che fare in questi casi? Come può il locatore far valere il suo diritto alla controprestazione ed eventualmente liberare il proprio immobile dallo sgradito ospite? In una tale situazione, in vigenza di contratto debitamente registrato, il proprietario dell’immobile potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria, proponendo una azione per l’intimazione di sfratto per morosità. Tale procedura, che richiede l’assistenza di un avvocato, permette, a seguito di notifica dell’atto di intimazione e di successiva iscrizione a ruolo, di chiedere al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile la convalida di sfratto e contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ed a scadere fino all’effettiva liberazione dell’immobile. Il conduttore potrà costituirsi chiedendo un termine di 90 giorni per sanare la sua morosità (termine di grazia), opporsi se ha argomentazioni a suo sostegno o restare contumace.
Una volta che il Giudice, accertata la morosità, avrà convalidato lo sfratto ed indicato una data per il rilascio dell’immobile, se il conduttore non dovesse liberare la casa entro la data indicata, inizierà una nuova fase della procedura, quella dell’esecuzione per il rilascio della stessa. Anche questa fase andrà curata da un avvocato ed eseguita dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale competente.
2. La fase esecutiva
Dopo la notifica del titolo esecutivo (il provvedimento che ha convalidato lo sfratto) e del precetto (ultimo invito a rilasciare spontaneamente l’immobile) si potrà finalmente mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto – dopo 10 giorni e non oltre 90 dalla notifica del precetto -. Come? L’avvocato del locatore dovrà recarsi presso l’Ufficiale Giudiziario competente, chiedendo che venga notificato al debitore, almeno 10 giorni prima, l’avviso di rilascio, con il quale si comunica al conduttore l’ora ed il giorno dell’inizio dell’esecuzione, ovvero il giorno in cui l’ufficiale giudiziario provvederà ad effettuare il primo accesso presso l’immobile senza la forza pubblica. Spesso, qualora effettivamente il conduttore si stia adoperando a liberare l’immobile, la prassi, il buon senso e il pragmatismo suggeriscono di effettuare più di un accesso, per permettere la pacifica liberazione dell’immobile da persone e cose. Qualora il conduttore dovesse, invece, opporsi alla liberazione dell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario, coadiuvato dall’avvocato del locatore e valutatane l’opportunità, potrà differire l’esecuzione ad una data successiva, in cui chiederà l’intervento della forza pubblica per vincere ogni resistenza del conduttore e di un fabbro per aprire forzatamente la porta di casa ed anche, qualora risultassero necessarie, di altre figure professionali (medico, psicologo, servizi sociali, addetti al canile, etc…).
A questo punto, potrà procedersi all’esecuzione vera e propria. Dunque, se lo sfrattato sarà ancora presente in casa, l’Ufficiale Giudiziario, con l’ausilio della Forza Pubblica, costringerà il conduttore a rilasciare l’immobile e, con la consegna delle chiavi, reimmetterà nel possesso il proprietario. Il fabbro, poi, provvederà a cambiare la serratura.
Qualora, invece, in casa non dovesse essere presente più nessuno, l’Ufficiale Giudiziario disporrà l’apertura forzata della porta ad opera del fabbro, che si occuperà poi anche di cambiare la serratura, in modo da reimmettere nel possesso dell’immobile il proprietario.
3. Abbandono di beni mobili
E se all’interno dell’immobile vi sono dei beni mobili di proprietà dello sfrattato?
In questi casi, l’Ufficiale Giudiziario concede allo sfrattato un termine per l’asporto dei suoi beni mobili presenti in casa. Tempi e modalità dovranno essere concordate con il proprietario.
Se lo sfrattato non dovesse provvedere a portare via i propri beni entro il termine concessogli, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario, se il valore dei beni presenti appare superiore alle spese di custodia e di asporto, nominerà un custode e lo incaricherà di trasportare i beni in altro luogo per poi procedersi alla vendita, il cui ricavato sarà impiegato per il pagamento delle spese e dei compensi per la custodia. Se, invece, il valore dei beni non appare superiore alle spese di custodia e di asporto, ne verrà disposto lo smaltimento o la distruzione.
Scaduto il termine assegnato allo sfrattato dall’Ufficiale Giudiziario per portare via i suoi beni, e prima che i beni stessi vengano smaltiti o venduti, lo sfrattato può comunque ancora chiedere che il Giudice dell’Esecuzione disponga la riconsegna dei beni, previo pagamento a suo carico delle spese per la custodia ed il trasporto.
4. Abbandono di cani
E se, invece, lo sfrattato dovesse lasciare all’interno dell’immobile il suo amico a quattro zampe?
Per fortuna non capita spesso di trovare chi è disposto ad abbandonare il proprio animale d’affezione, ma a volte succede che, nell’impossibilità di portarlo con sé nella nuova casa, per problemi economici o per questioni di spazio, il conduttore decida di abbandonare il proprio animale all’interno dell’immobile, creando un ulteriore problema da risolvere al proprietario. E allora, che fare in questi casi?
Anzitutto, bisogna sapere che tutti i cani, ai sensi della L. n. 281/1991, vanno microchippati a nome del proprio padrone e iscritti all’anagrafe canina regionale informatizzata (ACIR). Nel caso di abbandono, quindi, scatta subito la denuncia d’ufficio per abbandono di animali ex art. 727 c.p.. In fase di esecuzione di sfratto e in presenza di cani, potranno intervenire su richiesta i veterinari della ASL che, previo accertamento, potranno procedere a microchippare gli animali.
Che fare, dunque, dei poveri animali abbandonati? In fase di accesso all’immobile l’Ufficiale Giudiziario, di concerto con l’Avvocato del proprietario, dovrà allertare il nucleo cinofilo della polizia municipale del comune in cui è ubicato l’immobile, il quale, coadiuvando l’intervento della forza pubblica, richiederà l’intervento degli addetti al canile municipale -o della struttura convenzionata in quei comuni privi di un canile municipale- che si occuperanno di procedere al prelievo coatto degli animali. Ma se il canile fosse al completo e non vi fosse posto? In questi casi è il proprietario che, per liberare la casa e proseguire nella procedura di sfratto, deve farsi carico di portare gli animali in un centro a pagamento. Spesso, infatti, gli sfratti rimangono bloccati proprio per questa ragione, in quanto finchè non viene trovata una soluzione alternativa per l’animale non si può procedere. Dunque, non essendovi una vera e propria normativa che disciplini questi specifici casi, bisogna confidare nell’efficienza e nella capienze delle strutture pubbliche e/o convenzionate.
Ad ogni modo, qualora il conduttore si trovasse realmente nell’impossibilità di portare con sé il proprio animale, potrebbe contattare le associazioni animaliste o volontari per chiedere uno stallo temporaneo o definitivo, oppure, in extrema ratio, presentare la rinuncia all’animale presso il proprio comune di residenza, che se ne farà carico e gli troverà una nuova e sicura collocazione.
E tu, hai necessità di procedere a uno sfratto per liberare la tua casa o hai bisogno di maggiori informazioni sulla procedura? Contattaci! I nostri legali saranno lieti di aiutarti.
